給房子辦張“信托身份證”不動(dòng)產(chǎn)不止“住”這么簡(jiǎn)單
2025-12-17 10:32:38
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
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“作為自閉癥孩子的父母，我們最大的擔(dān)憂就是：我們老了、不在了以后，孩子該怎么辦？”70歲的北京市通州區(qū)居民田女士道出了無(wú)數(shù)特殊家庭的心聲。今年4月，她為40歲的自閉癥兒子辦理完成全國(guó)首例不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，讓房產(chǎn)成為兒子未來(lái)生活的“守護(hù)者”。
不到一年時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)在全國(guó)多點(diǎn)開花，信托公司爭(zhēng)相在這片制度藍(lán)海中布局，同時(shí)為普通家庭提供了全新的財(cái)富保障方案。
試點(diǎn)擴(kuò)容
江蘇省首單業(yè)務(wù)的落地藏著地方試點(diǎn)的“蘇式巧思”。蘇州信托11月10日成功設(shè)立江蘇省首單不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托，11月17日完成不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。該不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托創(chuàng)新融合“以房養(yǎng)老＋特殊需要＋公益目的”三重屬性，在滿足多層次、個(gè)性化養(yǎng)老需求的同時(shí)，又通過(guò)信托架構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)流浪動(dòng)物保護(hù)的長(zhǎng)期公益支持。
蘇州的突破并非孤例，一場(chǎng)全行業(yè)的試點(diǎn)競(jìng)賽已全面展開。作為首個(gè)“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就實(shí)現(xiàn)雙重突破：國(guó)投泰康信托為田女士實(shí)現(xiàn)自閉癥兒子的終身照護(hù)保障。同期，外貿(mào)信托在昌平區(qū)落地的倉(cāng)儲(chǔ)類不動(dòng)產(chǎn)信托，實(shí)現(xiàn)非交易過(guò)戶，大幅簡(jiǎn)化辦理流程。
上海則在6月集中發(fā)力，上海信托、愛建信托相繼落地家庭傳承類信托，前者推出“不動(dòng)產(chǎn)＋現(xiàn)金”混合信托，旨在滿足客戶兼顧自身養(yǎng)老與財(cái)富代際傳承的綜合需求；后者為獨(dú)居老人打造的信托方案，實(shí)現(xiàn)了“生前養(yǎng)老、身后傳承”的雙重保障，展現(xiàn)了信托服務(wù)的靈活適配性。
天津、廣州等地則進(jìn)行了區(qū)域創(chuàng)新。北方信托聚焦“存量資產(chǎn)盤活”，為宏泰房產(chǎn)辦理價(jià)值300萬(wàn)元的商業(yè)地產(chǎn)信托登記，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)增值。廣州瞄準(zhǔn)“權(quán)屬過(guò)渡難題”，創(chuàng)新引入預(yù)告登記模式，并向粵財(cái)信托發(fā)出全國(guó)第一張不動(dòng)產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。
應(yīng)用場(chǎng)景多點(diǎn)開花
所謂不動(dòng)產(chǎn)信托，即將不動(dòng)產(chǎn)置入信托計(jì)劃，委托給信托公司進(jìn)行管理，并到相關(guān)部門依法登記物權(quán)變更的模式。與傳統(tǒng)財(cái)富管理工具相比，其核心優(yōu)勢(shì)在于風(fēng)險(xiǎn)隔離與定向分配等，這些特性也正讓不動(dòng)產(chǎn)信托從財(cái)富傳承延伸至養(yǎng)老保障等普惠場(chǎng)景。
個(gè)人民生領(lǐng)域的需求率先得到釋放。今年7月，廈門落地全國(guó)首單雙委托人不動(dòng)產(chǎn)家庭服務(wù)信托，一對(duì)夫妻將共同房產(chǎn)納入信托，房產(chǎn)出租的租金收益定向補(bǔ)充長(zhǎng)輩養(yǎng)老金，子女成年后可按條件定向分配房產(chǎn)。
廈門信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)定制化設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮家庭服務(wù)信托在集合委托人家庭意志、財(cái)富保護(hù)和分配執(zhí)行等方面的功能優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)服務(wù)贍養(yǎng)老人、傳承家產(chǎn)及管理財(cái)富的多層次需求。
場(chǎng)景創(chuàng)新正不斷突破邊界。在北京市昌平區(qū)由外貿(mào)信托擔(dān)任受托人的倉(cāng)儲(chǔ)類不動(dòng)產(chǎn)信托項(xiàng)目中，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施裝入信托架構(gòu)，其產(chǎn)生的收益50％定向捐贈(zèng)公益事業(yè)，剩余部分用于家庭養(yǎng)老與子女教育。上海案例覆蓋的人群廣泛：從中年白領(lǐng)的商辦房傳承規(guī)劃，到八旬獨(dú)居老人的養(yǎng)老保障，不動(dòng)產(chǎn)信托已能適配多種家庭結(jié)構(gòu)。
制度完善在路上
試點(diǎn)得以快速推進(jìn)得益于制度保障的明確。長(zhǎng)期以來(lái)，信托業(yè)未能建立完善的信托財(cái)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)往往需通過(guò)設(shè)立特殊目的載體等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，操作成本增加，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮。2024年底北京發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，明確辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，直接在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：×××?！?/p>
萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所深圳辦公室合伙人高立立表示，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)信托政策尚在區(qū)域試點(diǎn)階段，僅出臺(tái)相關(guān)政策的城市可明確予以登記并在登記后達(dá)到信托財(cái)產(chǎn)與受托人固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)別的物權(quán)效果，“對(duì)于尚未出臺(tái)相關(guān)政策的城市，在不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記方面仍然存在操作流程冗雜、信托設(shè)立門檻高等障礙”。
盡管挑戰(zhàn)重重，試點(diǎn)的探索價(jià)值已凸顯。“江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記”微信公眾號(hào)顯示，下一步，江蘇省自然資源廳將與省級(jí)有關(guān)部門建立信息共享機(jī)制，指導(dǎo)試點(diǎn)地區(qū)規(guī)范推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作，保障登記事項(xiàng)規(guī)范、準(zhǔn)確、完整，進(jìn)一步夯實(shí)信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性。同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)支撐，積極支持信托機(jī)構(gòu)圍繞代際傳承、家庭服務(wù)等多元場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式。（記者吳楊）
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